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jueves, 24 de mayo de 2012
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Murió intestado y queremos vender la casa.



Cuando fallece el propietario de un inmueble y no otorgó un testamento, o bien éste es nulo o perdió su validez; o quizá omitió disponer en el testamento un inmueble determinado; o puso una condición a un heredero que no se cumplió; o cuando el heredero muere antes que el testador, repudia la herencia o es incapaz de heredar, si no se ha nombrado sustituto. En cualquiera de estos casos se abre lo que se llama una herencia legítima.

¿Quiénes pueden heredar? Tienen derecho a heredar por sucesión legítima: Los descendientes, conyugues, ascendentes, parientes colaterales dentro del 4° grado. Cada generación forma un grado y la serie de grados constituye lo que se llama línea de parentesco.

También pueden heredar la concubina o el concubinario, sino no hay impedimentos legales para que contraigan matrimonio y han vivido en común en forma constante y

permanente cuando menos los dos últimos años, el lapso puede ser menor si tienen un hijo en común. Pero si alguno de ellos tiene varias relaciones de este tipo, no se reputará concubinato o si pasó más de un año de la cesación del concubinato o se casó perderá sus derechos sucesorios.

Si no hay quien tenga derechos a heredar según lo anterior: heredará la Beneficencia Pública; para el caso del Distrito Federal, heredará el Sistema para el Desarrollo Integral de la Familia del Distrito Federal.

¿Que parte hereda cada quién? En principio los parientes más próximos excluyen a los más remotos; salvo que uno de estos haya muerto, en este caso, a sus herederos les corresponde por partes iguales la porción que le hubiera correspondido.

La ley solo reconoce como parentesco los siguientes tres: El primero es el de consanguinidad, corresponde a las personas que descienden de un tronco común; El segundo es por afinidad, se adquiere por matrimonio o concubinato; El tercero es el civil que nace por la adopción, este parentesco queda limitado estrictamente al adoptante y al adoptado, excluyendo a la familia de ambos.

Las principales circunstancias de parentesco para repartir la herencia en las sucesiones intestamentarías son las siguientes:

A la muerte de los dos padres les corresponde la herencia a los hijos por partes iguales; si vive un conyugue, a éste le corresponderá la porción de un hijo siempre y cuando carezca de bienes o si los que tiene no igualan la porción de un hijo, en este último caso solo recibirá el diferencial entre lo que le corresponde a un hijo y los bienes que tiene; si hay hijos adoptivos del autor de la herencia se observará lo mismo relativo al conyugue que sobrevive.

A falta de descendientes y conyugue, los padres heredan por partes iguales y si solo vive un padre éste heredará todo.

En el caso que heredan varios hermanos y uno de ellos ya murió, los hijos de este último heredan solo la parte que a este hermano le hubiera correspondido.

Concurriendo el conyugue con uno o más hermanos del autor de la sucesión, al conyugue le tocarán las dos terceras partes de la herencia y los segundos se repartirán entre todos la tercera parte de la herencia.

Juicio sucesorio. La ley establece que en todo juicio sucesorio se formarán 4 secciones que pueden iniciarse simultáneamente cuando no hubiere impedimento de hecho. Estas secciones son: la primera es la sucesión, que entre otros integra la denuncia del intestado, citación a los herederos y a quienes se crean con derecho, y lo relativo los albaceas; la segunda es el inventario que contendrá lo relativo al inventario y avalúo; la tercera es la administración que cubre cuentas, glosa y comprobación de haberse cubierto el impuesto fiscal; la cuarta es la partición.

¿Donde realizar la sucesión? Se puede hacer de dos lugares: en un juzgado o en una notaría que es lo mas sencillo (en esta última, solo si los herederos están de acuerdo y no hay menores o incapacitados).

El denunciante debe indicar los nombres y domicilios de los parientes en línea recta y del conyugue supérstite o a falta de ellos de los parientes colaterales dentro del cuarto grado. De ser posible se presentarán las partidas del registro civil que acrediten la relación. Es conveniente que desde un principio se designe albacea, pudiendo designarse como albaceas uno o varios de los herederos, también ayuda si desde un principio acuerdan los herederos la partición de los bienes.

¿Qué documentos se deben presentar? Se debe presentar copia certificada del acta de defunción o declaración judicial de muerte del autor, actas de nacimiento para comprobar el entroncamiento con el autor de la sucesión, así como de matrimonio del conyugue supérstite, inventario de bienes y documentos que acrediten la propiedad De Cujus y convenio de adjudicación de bienes.

¿Cuánto tiempo se lleva? En una notaría aproximadamente 30 días; en un juzgado 75 días o un poco mas dependiendo del asunto, si hay controversia, faltan acreditaciones de la línea sucesoria y de la carga de trabajo del juzgado. Si no hay acuerdo entre los herederos, puede durar años el pleito.

¿Cuánto cuesta? Para efectos prácticos lo dividí en dos costos. El primero, es el costo del procedimiento hasta la aceptación de la herencia y del cargo de albacea en notaría que cuesta alrededor de 16 mil pesos dependiendo del asunto y notaría. En el juzgado, el costo depende lo que cobre el abogado más que lo cuesten las publicaciones en su caso. (Aguas hay abogados que cobran una fortuna, en teoría no debe ser mayor a lo que cobran en una notaría). En ambos casos solicite primero varias cotizaciones.

El segundo costo que es el mayor, corresponde a la adjudicación del inmueble, es decir, inscribir la traslación de dominio del inmueble a nombre de los herederos en el Registro Público de la Propiedad que cuesta casi lo mismo que una compraventa, el 6 % del valor del inmueble -esto no es exacto pero le da una idea-. Esto puede esperar hasta que se venda el inmueble y adjudicarse al momento de que se firme la compraventa, para que del dinero que se cobre por la venta se pueda pagar el costo de la adjudicación.

¿Cuándo se puede vender? Se puede poner en venta el inmueble desde que se inicia el trámite sucesorio, si están seguros que no hay controversia. Sin embargo, si durante la promoción de venta le sale un comprador que requiera de un crédito, solo podrá empezar a tramitarlo para comprar su inmueble hasta que se haya aceptado la herencia y el cargo de albacea, ya sea por sentencia judicial o mediante una Escritura Pública que así lo acredite, este documento lo deberá exhibir su comprador a la institución que le otorgará el crédito. La compraventa y la adjudicación de la herencia se pueden firmar por lo regular simultáneamente y si lo acuerdan con el comprador y notaria los herederos pueden pagar su adjudicación al cobrar la compraventa.

Fuente: Blogs "El Universal"

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